⑧賃貸民法改正

建物価値の減少の考え方

・退去時の原状回復について考える際に、退去するまでの間に建物価値がどれくらい減少したか、どうして減少したかを整理することが重要です。ガイドラインでは貸主と借主の費用負担について、次のように整理しています。

■貸主の費用負担

・賃貸住宅の契約においては、経年変化及び通常の使用による損耗・キズ等の修繕費は、家賃に含まれているとされており、貸主が費用を負担するのが原則です。

※例えば・・・

壁に貼ったポスターや絵画の跡、家具の設置によるカーペットのへこみ、日照等による畳やクロスの変色

■借主の費用負担

・借主の責任によって生じた、または故障や不具合を放置したことにより発生・拡大した汚れやキズについては、借主が負担するのが原則です。

※例えば・・・

タバコによる畳の焼け焦げ、引越し作業で生じた引っかきキズ、借主が結露を放置したために拡大したシミやカビなど

■経過年数の考え方

・借主は、故意・過失、善管注意義務違反などによる損耗等で、借主の負担で原状回復すべきとされている場合でも、全額を負担しなければならないわけではありません。

このような破損部分も経年変化・通常損耗をしており、その分の経費は貸主の負担とするのが原則です。

■借主の負担割合

・原状回復の費用の負担は、破損部分の補修工事に必要な施工の最小単位に限定されます。

※例えば・・・

壁(クロス)は、原則m2単位。経過年数を考慮し負担割合を算定します。

畳は原則1枚単位。ただし、経過年数は考慮しません。

■特約

・貸主と借主の合意により、原則と異なる特約を定めることができます。これは、民法では「契約自由の原則」が基本とされているため、契約内容は、原則として当事者間で自由に決めることができることによります。ただし、通常の原状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、内容によっては無効とされることがあります。

カソッカちゃん
カソッカちゃん
簡単に言うと、内装代は家賃で払ってる。敷金は家賃の預かり金だから返しなさい。特約でなんとかしても無効になる可能性が。入居時の証拠を残されたら、もうボッタくりは出来なくなると言う事。
スム君
スム君
そうなんだ!住むサポのルームチェック表は入居の時に必ず撮影して証拠をとっておくことが重要なんですね

入居時に、壁紙や設備は新品かどうかが重要です。必ず住むサポのルームチェック表に画像とコメント付きで保管しておきましょう。前の入居者は4年住んで、そのまま入居2年した場合、壁紙交換費は0円です。但し、証拠がなければ請求されますので気を付けましょう。

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